养老江湖不仅有开发商，还有很早便介入的众多险资方。而对于养老行业，大多数人对它的看法是“等待开发的金矿”。

“十四五”时期我国将进入中度老龄化阶段，老年人口将突破3亿人，预示着养老市场还有待进一步挖掘的空间。细心的投资者还发现，“十四五”规划第一次将“养老”放进了规划中，全文共提及46次，养老行业的重要性不言而喻。

除了号称“最年轻”的城市深圳以外，四个一线城市里上海的老龄化程度是最高的。统计局数据显示，仅2019年的人口构成看，广州、北京、上海60岁以上人口占总人口的比例为18.4%、17.2%及35%。

正因此，上海的养老产业也在最近几年得到很大的扶持。老龄人口占比超过三成，对于这座一线城市而言，上海的养老“金矿”看似更大。

然而，上实集团在上海崇明东滩养老项目开发周期较长，经历了20多年的调整规划和开工建设，目前仍有部分土地尚待开发。

胜利的果实还未完全到来，近期，上实选择挂牌转让部分养老项目资产。该项目从拿地至今已接近6年时间，此番挂牌也留下了很多疑问，值得深思和观察。

据上海联合交易所披露，于3月15日，上海实业养老发展有限公司拟转让旗下上海梵昆房地产开发有限公司100%股权及1.4387亿债权，转让价格约为3.22亿元。

梵昆房地产旗下拥有崇明东滩启动区养老社区项目地块，该地块曾委托险资负责开发运营，此次转让颇有一丝将地块套现的意味在里面。只是挂牌转让的底价较低，不排除合作方接盘的可能性。

另一方面，或许是尚未达到上市公司信披的要求，上实发展并未就此事发布公告。

“捂地”六年

曾经被誉为上海在建规模最大的养老社区——崇明东滩长者社区，占地面积达到85平方公里，占崇明岛总面积的15%。上世纪末，该项目被授权予上实集团经营，如今已开发有东滩长者社区一期项目上实瑞慈花园等。

因拥有崇明东滩长者社区项目，上实集团也被称为上海崇明岛的“地主”。

然而，在本世纪头十年，这一大型养老项目经历了“大起大落”的发展阶段，陷入用地指标搁置、负责人离职、合作方撤出、上实系内部对项目归属存在争议等传闻，曾一度陷入停滞状态。

到2014年初，上实发展的一纸公告，基本上确定了该公司加入崇明东滩养老项目的开发。上海发展全资子公司上实城投与上实东滩投资共同出资成立上海实业养老投资有限公司。

彼时公告显示，将由该平台公司与其他合作伙伴共同成立合资项目公司开发建设养老社区项目。股权比例为，上实东滩投资出资1240万，占62%股权，上实发展透过上实城投出资760万，占38%股权。

如今，这一大体量项目部分资产的发展再起波澜，梵昆房地产便是合资项目公司的其中之一。

最新挂牌公告显示，梵昆房地产拥有位于20035街道0003街坊崇明东滩启动区CMS15-051单元D07-01、D08-01地块，并与太平洋保险养老产业投资管理有限责任公司签订了《项目委托开发运营管理合同》。

据此，梵昆房地产委托太保养老投资公司开发运营上述地块，打造为养老社区项目，该项目估计总投资15亿元。

本次挂牌转让梵昆房地产100%股权的价格为3.22亿元，其中100%股权对应的挂牌价格为1.78亿元，另有1.44亿元的债权，此番挂牌系今年2月预挂牌以来的新进展，确定了转让底价，披露期满于?今年4月12日止。

这宗地块早在2015年便在上海土地交易市场挂牌出让，彼时信息显示，崇明东滩启动区CMS15-0501单元D07-01、D08-01地块占地面积为7.78万平方米，容积率为2，以此计算该地块总建筑面积为15.57万平方米，起拍价仅2.22亿元。

另据某土拍网站显示，上海实业养老发展有限公司以底价获得该地块，约定交地时间为2015年12月8日，约定开工日期为2016年11月8日，约定竣工日期为2019年11月8日。这一等，便等了5年。

直到2020年6月29日，上海市建设工程中标结果公告显示，梵昆房地产作为招标人，通过公开招标的方式寻找“合作伙伴”。最终，上海建工一建集团中标上述地块，中标价为6.84亿元。

换言之，六年前，该地块的起始楼面价仅为1426元/平方米，这在上海目前“水涨船高”的土地市场来看，简直不敢想象。

这次梵昆房地产100%股权的挂牌价格3.22亿元，折合每平方米楼面的成本约为2100元/平方米，较当初拿地楼面价增加47%，但看起来仍是一笔不错的买卖。

财务数据显示，梵昆房地产尚未形成营业收入和利润，更别说稳定的现金流。截至2020年底，梵昆房地产的利润总额为-1.9万元，净利润-2.7万元，资产总计4.31亿元，负债总计3.31亿元，所有者权益为9996万元。

太保接盘猜想

正如前文所述，崇明东滩启动区D07-01、D08-01地块项目还拉来了中国太保入局，“主角”似乎已经集结完毕。随后，这一项目终于在去年迎来了最新的实质性进展——动工建设。

2020年8月，中国太保消息称，在沪首个大型颐养社区项目正式动工开建，中国太保集团、上实集团、建工集团等单位负责人共同挥锹培土。该项目是中国太保继杭州之后第二个动工开建的长三角养老项目。

目前尚未确定此次挂牌转让梵昆房地产100%股权的最终接盘方会是谁，但外界认为，中国太保接盘的可能性会比较大。

中国太保与上实发展的合作渊源颇深。2011年，太保养老投资公司与上实集团合作打造崇明东滩100万平方米的幸福长者社区，项目占地2500亩，总建筑面积90万平方米，可容纳7700户，居住老人超过1万名。

据悉，上述二者合作的项目建设内容包括长者公寓、协助护理生活区、失忆老人生活区、医疗协助护理区，彼时仍在前期审批及土地收储工作中，计划2014年开工建造。

上述消息，随着中国太保在2014宣布正式启动养老产业布局后逐渐得到印证，而养老产业也成为中国太保寿险的第二增长曲线，即将完成全国化布局。

时任太保养老投资总经理郑韫瑜在接受媒体采访时曾表示，与抢占养老产业“第一梯队”的中国人寿、中国平安、中国太平、新华保险、泰康人寿、合众人寿等相比，太保养老投资是“起个大早，赶个晚集”。

对于养老产业的盈利期待，郑韫瑜介绍道，预计入住率达75%以上能实现当年盈利，投资七年左右即可进入盈利稳定期。

一份市场统计的数据显示，目前，中国太保在建养老社区项目共3个，待建项目共5个，目前，中国太保在杭州、成都、大理等已落地养老社区项目，同时积极推进上海、武汉、海南、厦门、南京等地项目。

与上实集团合作的上海崇明东滩养老项目，中国太保称之为太保家园·上海东滩国际颐养中心项目，总建筑面积11.7万平方米，一期计划于2021年结构封顶。

崇明东滩养老项目将采用CCRC（Continuing Care Retirement Community 持续照料退休社区）模式，建成后将提供自理型、旅居型、专业护理型养老公寓超过800套，并与普陀国际康养社区项目实现“同城连锁1+1”。

中国太保表示，未来三年内，沪、宁、杭三地太保家园将陆续落成，提供更多样化的一站式高品质老年生活解决方案。

过去，太保养老投资多偏向于“轻资产”的投资模式，毕竟，轻资产模式可以减少资金的沉淀，更容易在各个城市复制推广落地。但去年以来，中国太保也开始在市场上有拿地的举动。

而在2019年媒体见面会上，中国太保还提出未来3-5年养老产业发展规划。

在这份最新的计划里，中国太保称，将开发建设6个城郊型和度假型高端养老社区项目，同时拓展若干个城市型高端养老社区项目，累计拓展8000-10000套高端养老养生公寓，累计逐步储备和运营床位数10000-12000张。

今年2月27日，中国太保旗下太保寿险以2.7亿摘得厦门集美区环东海域一地块，将在华南区域布局养老社区项目。

可以明确，养老产业的这座“金矿”，未来不会缺少竞争者。而此次上实挂牌转让的崇明东滩养老社区地块项目，或会成为市场的“香饽饽”。